Post By：2011/10/10 21:36:00
[tag]与众不同,楼市,即墨[/tag][b]即墨楼市，与众不同[/b]
[b][size=3]说实话这几年来我们经常跑即墨，因此对这个地方也比较熟悉一些。首先即墨有三个特点很重要：[/size][/b]
[b][size=3]第一，即墨有悠久的历史，这个历史两千多年前就有了，文化底蕴非常浓厚，所谓的青岛在120年前只是即墨县管辖的仁化乡，这是一个特点。[/size][/b]
[b][size=3]第二个特点，它的经济跟山东别的地方不一样，它是一个藏富于民的地方。它的私营企业老板、有钱人非常多，而在过去几年里，它这种购买潜力没有在楼市得到很好的发挥。[/size][/b]
[b][size=3]第三是它的城市规划很差，城中村众多，面貌破旧，绿化也很一般，近两年容积率忽然窜高，让多层为主的楼房忽然冒出一大堆高楼，很是突兀。[/size][/b]
[b][size=3]我们回顾这几年即墨楼市发展史，即墨的市场有两个大板块，市区一个是西城板块，还有一个东城板块，再就是这几年崛起的温泉板块，但是温泉板块实际上跟即墨的关系更小一些，温泉板块的80%来自于市南和崂山。[/size][/b]
[b][size=3]即墨市区正规的楼市板块是一个东城一个西城，东城和西城有一定的区别，即墨这个地方开发商是一个讲究区域的，各有各的地盘，西边这个永合一个，海信一个，即发一个，他只在西部开发，东边是信特，及后来的鲁商、万科甚至宝龙，他只在东部开发，他不到西边去，形成这么一个各做各的，这样相对竞争程度不是很大。[/size][/b]
[b][size=3]尤其即墨在06—08年有个相对的低谷期，整个楼市接近低迷，导致09—10年有个爆发，包括到现在为止，整个市场火爆程度来讲在全青岛形势应该是属第一的，今年的成交量，即墨楼市的成交量一直是居于青岛前三名的。[/size][/b]
[b][size=3]它在这种格局之下，原来东边价格相对低一些，西边价格相对高一些，至少高一千块钱，因为西边一个是服装市场在那边，商业中心在那边，可能民营经济的有钱人往西边聚集的比较多，整个相对价格比较高一些，近两年相对弱一些，这几个开发商开发的项目基本进入尾声，后续也已经开始进入，还没有正式启动起来，比如绿地、正大、高迪等等。包括御园依托了即墨教育和文化中心的配套优势，价格也比较高，八千多块钱，也是看到这个潜力，比较挖掘有钱人的潜力，这是西城的市场。[/size][/b]
[b][size=3]东城的市场，我们举个简单例子，鲁商来的时候，价格一直拉不起来，做得比较简单，真正拉起来的是万科来了以后，万科刚来的时候08年那时候是3000块钱开的盘，但是09年可能到了五千了，去年到了七千了，今年八千了，他把东部的潜力的也挖掘出来了。[/size][/b]
[b][size=3]东城区跟温泉之间还有一个东部，就是麗山国际所在的地方，这个地方是相对新开发的区域，这个地方相对的土地资源非常广阔，这么大的空间让你发挥，不像市区，操作难度非常大，容积率在那个地方，这个地方成为一个很多开发商在这个地方做，但是这几年都不会很成功，即墨市场确实有很多有钱人，富人，希望找到这么好一个别墅产品，他确实有钱，但是他现在找不到。[/size][/b]
[b][size=3]后来有本地的开发商做了一个项目金盟山庄，五千多块钱，后来是一山一墅，它是青岛的第一个中式别墅，但是影响力也不是很大，真正的即墨东部比较高的标准算是麗山国际。这个地方原来就是一座荒山，走到这里觉得很可惜，这么大一大片地，也不长庄稼，就在这里空着，不大敢盖，离城还有一短距离，配套也不完善，没有温泉那么大盛世，风险很大，去年看到麗山拿了一个亿做景观，来看的时候感觉非常震撼。龙湖在城阳也出了一个亿打造周边环境，可以媲美一下。[/size][/b]
[b][size=3]挖掘即墨东部潜力的可能是万科，有这个能力确实把这个土地，把这个区域的潜力得到很好的挖掘，来了之后就跟原来的印象完全改变了，确实是对有钱人来说，即墨的私营老板来说，他来了之后对他有一个非常好的吸引，因为他这些人，到温泉住来回跑还是有点远，所以他希望有个地方可以住得舒服。[/size][/b]
[b][size=3]即墨的土地一直是一种供应量不是很大的局面，旧村改造也是进展缓慢，导致市场供求关系比较紧张，价格快速增长的同时依旧热销，现在市区基本没有6000以下的房子了。[/size][/b]
[b][size=3]这样即墨的东部房价跟西部拉平了，下一步即墨城区的发展可能是有两翼平衡的问题。借着城际铁路开工的重大利好，在西部海信一口气拿了3000亩地，绿地也要联合正大，包括其他大开发商也要在那边运作。[/size][/b]
[b][size=3]东部由万科四季和丽山打了非常好的基础，万科再能拿下大盘的话，如果这两个都起来，对即墨东部城市建设还是房地产的发展，都是巨大促进。[/size][/b]
[b][size=3]这样，即墨最终才能实现东西两翼起飞的概念。[/size][/b]
伟岸-碧海蓝天
